Äktenskapsförord och bostad

Skriven av Denisa Delinius, Jurist och landschef

Uppdaterad 19. februari 2026

Läsningstid: 5 min.

Äktenskapsförord och bostad – vad gäller?

Bostaden är ofta den största och viktigaste tillgången i ett äktenskap. Därför är det vanligt att frågor om äktenskapsförord handlar just om huset eller lägenheten. Vad händer med bostaden vid skilsmässa? Spelar det någon roll vem som betalat kontantinsatsen? Och kan man skydda bostaden genom äktenskapsförord?

Här går vi igenom vad som gäller enligt svensk lag. Vi hjälper även er att skapa ett juridiskt korrekt äktenskapsförord för att undvika lagens bodelning vid en eventuell skilsmässa.

Ingår bostaden i bodelningen?

Ja, som huvudregel ingår bostaden i bodelningen vid skilsmässa. Om ni inte har äktenskapsförord är bostaden giftorättsgods, oavsett:

• Vem som köpt den
• Vem som står på lagfarten
• Vem som betalat mest
• Vem som betalar lånen

Det är värdet som delas – inte nödvändigtvis själva bostaden. Därför är det ett måste att skapa ett juridiskt korrekt äktenskapsförord med en ordentlig mall, om man vet att man inte bör dela bostaden. 

Vad betyder det i praktiken?

Vid skilsmässa görs en bodelning där makarnas giftorättsgods delas lika. Om bostaden är giftorättsgods innebär det att: nettovärdet (marknadsvärde minus lån) räknas in värdet delas lika mellan makarna.

Exempel: Om bostaden är värd 4 000 000 kr och lånet är 3 000 000 kr, är nettovärdet 1 000 000 kr. Det delas normalt lika, alltså 500 000 kr till vardera make. Det gäller även om bara en av er står som ägare.

Spelar kontantinsatsen någon roll?

Många tror att den som betalat kontantinsatsen automatiskt får tillbaka den vid skilsmässa. Men så fungerar det inte om bostaden är giftorättsgods. Om ni inte har avtalat annat delas nettovärdet lika, även om en make gått in med större belopp från början. Vill man skydda en kontantinsats behöver man reglera det genom: äktenskapsförord, samäganderättsavtal eller skuldebrev mellan makarna.

Kan bostaden göras till enskild egendom?

Ja. Genom äktenskapsförord kan ni bestämma att bostaden ska vara enskild egendom. Det innebär att bostadens värde normalt inte ingår i bodelningen vid skilsmässa. Det kan exempelvis vara aktuellt om:

• En av er ägde bostaden före äktenskapet
• En av er finansierat större delen av köpet
• Bostaden köpts med enskild egendom från arv eller gåva
• Ni vill skydda en särskild investering

Det är dock viktigt att avtalet är tydligt formulerat och äktenskapsförordet gäller först när det registreras hos Skatteverket.

Vad händer om bara ena maken äger bostaden?

Även om bara en make står som ägare kan bostaden vara giftorättsgods och därmed ingå i bodelningen. Äganderätt och giftorätt är två olika saker. Att stå ensam på lagfarten innebär inte automatiskt att bostaden är skyddad från delning.

Vad gäller om bostaden är enskild egendom?

Om bostaden är enskild egendom genom testamente eller äktenskapsförord ska den som huvudregel inte delas vid skilsmässa. Det innebär att: nettovärdet stannar hos ägaren bostaden inte tas med i bodelningen Det kan dock uppstå frågor om exempelvis gemensamma investeringar eller värdeökning.

Kan man ändå ha rätt att bo kvar?

Ja. Även om bostaden är enskild egendom kan den andra maken i vissa fall ha rätt att överta bostaden om det anses skäligt, särskilt om barn är inblandade. Domstolen kan göra en behovsprövning. Det betyder att äktenskapsförord inte alltid ensamt avgör vem som får bo kvar, men det påverkar värdefördelningen.

Vad gäller vid dödsfall?

Vid dödsfall görs först en bodelning innan arvet fördelas. Om bostaden är giftorättsgods delas värdet först mellan makarna (eller dödsboet). Om bostaden är enskild egendom ingår den inte i bodelningen, utan hanteras inom arvet. Det kan få stor betydelse, särskilt om det finns särkullbarn.

Vanliga situationer där äktenskapsförord är viktigt för bostad

Det är särskilt relevant att överväga äktenskapsförord om:

1. Ni köper bostad med olika stora insatser
2. En make äger bostaden sedan tidigare
3. Ni flyttar in i en bostad som ena parten redan äger
4. Köpet finansieras med arv eller gåva
5. Ni vill minska risken för framtida konflikt

Att reglera bostaden i förväg skapar tydlighet och trygghet för båda makarna.

Sammanfattning – vad gäller för bostad?

• Utan äktenskapsförord är bostaden normalt giftorättsgods
• Nettovärdet delas lika vid skilsmässa
• Kontantinsats ger inte automatiskt rätt till större andel
• Bostaden kan göras till enskild egendom genom äktenskapsförord
• Äganderätt är inte samma sak som giftorätt
• Eftersom bostaden ofta är den största tillgången är det klokt att reglera den tydligt.

Skapa äktenskapsförord hos Dokument24

Hos Dokument24 kan ni enkelt skapa ett juridiskt korrekt äktenskapsförord som reglerar bostaden tydligt. Ni får vägledning steg för steg och ett dokument som är redo att registreras hos Skatteverket. Att ta ställning i förväg kan minska både osäkerhet och konflikt i framtiden.

Skriven av Denisa Delinius, Jurist och landschef

Denisa är svensk jurist med bred erfarenhet av kundhantering, ledarskap och mjukvaruutveckling. I sin nuvarande roll kombinerar hon juridisk expertis med teknisk förståelse för att skapa trygga och användarvänliga lösningar.